Stap binnen in de wereld van Schindler MetaCore, een gloednieuw liftsysteem dat gebaseerd is op de innovatieve Schindler PORT 4D-technologie. Dit systeem is ontworpen om zowel nieuwe als bestaande gebouwen voortdurend - en razendsnel - aan te passen aan de behoeften van morgen.
We spraken met Florian Trösch, hoofd van GLP Transit Management, om alles te weten te komen over deze baanbrekende innovatie uit het Schindler PORT Innovation Lab. We bespreken de vraag naar deze technologie en het transformatiepotentieel ervan - naast vele andere onderwerpen.
Schindler MetaCore is het resultaat van een innovatieproces waarbij vele belanghebbenden en gesprekspartners betrokken waren. Het begon allemaal met het besef dat onze wereld, misschien meer dan ooit tevoren, wordt gekenmerkt door hoge niveaus van volatiliteit, onzekerheid, complexiteit en ambiguïteit - en dat deze situatie waarschijnlijk zal blijven bestaan.
We zagen dat dit directe gevolgen had voor de manier waarop steden en gebouwen ontworpen zouden moeten worden - met "toekomstbestendigheid" als fundamenteel principe. Praktisch gezien betekende dit dat alle nieuwe gebouwen klaar moeten zijn voor gemengd gebruik en dat deze gebouwen zo ontworpen moesten worden dat ze gemakkelijk aangepast konden worden.
We vonden dat de enige manier om dit niveau van flexibiliteit te bereiken was om de functies van een gebouw te isoleren van de infrastructuur die het ondersteunt. We zien het graag als de "boeken en boekenplank"-benadering, waarbij de boekenplank de infrastructuur van het gebouw voorstelt en de boeken de verschillende functies symboliseren - en net als boeken kunnen deze functies eindeloos worden verwisseld zonder de basisinfrastructuur te veranderen.
Traditioneel werden in gebouwen met verschillende functies verschillende liftgroepen gebruikt voor specifieke passagiersgroepen - kantoorpersoneel, hotelgasten of bewoners. Toen we echter keken naar de geavanceerde functies van Schindler PORT 4D op het gebied van transitbeheer, realiseerden we ons dat het technisch mogelijk was om dezelfde liftcabine verschillende passagiersgroepen te laten bedienen zonder dat ze ooit met elkaar in contact kwamen - en, even belangrijk, zonder ooit afbreuk te doen aan de reiservaring. Schindler MetaCore was geboren.
Deze innovatie betekende een verschuiving van de "één functie, één liftgroep"-benadering, die de afgelopen 100 jaar de overhand heeft gehad, naar een meer flexibele en veelzijdige oplossing.
Schattingen over leegstand zijn niet beschikbaar op wereldwijde schaal, maar er zijn wel schattingen beschikbaar voor bepaalde markten. Een recent rapport van McKinsey laat zien dat de leegstand in veel grote steden over de hele wereld is toegenomen en dat deze naar verwachting tot 2030 zal blijven stijgen.
In de VS lag de leegstand van kantoren volgens JLL in het derde kwartaal van 2022 boven de 19%. In Canada lagen ze volgens CBRE eind 2022 boven de 17%.
New York City zou na de pandemie het equivalent van 26 Empire State Buildings aan lege kantoorruimte hebben, volgens een rapport van The Independent. In Londen schoot de leegstand omhoog naar meer dan 26% vanaf eind 2022, vergeleken met minder dan 18% vóór de pandemie (FDI Intelligence, 2023).
Ook voor specifieke zakendistricten zijn enkele cijfers beschikbaar - en ze vertellen hetzelfde verhaal. Zo werden de leegstandscijfers voor kantoorruimte in Manhattan begin 2023 geschat op meer dan 17% - het hoogste niveau sinds 2000, toen de gegevens voor het eerst werden bijgehouden.
Gebouwen voor gemengd gebruik zijn de basis voor onze toekomstige steden, omdat ze een einde maken aan het monofunctionele wijkconcept dat onder andere door hoogbouw in de stad werd geïntroduceerd. Ze maken steden en wijken levendiger, bieden een grotere levenskwaliteit en een menselijke ervaring en zorgen voor de variatie en inspiratie waar steden aanvankelijk bekend om stonden.
Een groot voordeel van deze gebouwen met gemengde toepassingen is dat ze makkelijk toegang bieden tot de dagelijkse levensbehoeften en zo de behoefte aan koolstofintensief woon-werkverkeer over lange afstanden wegnemen, terwijl ze levendigere buurten creëren en een gezondere levensstijl ondersteunen - omdat lopen en fietsen de norm wordt.
Door gebruik te maken van Schindler MetaCore zullen we de koolstofvoetafdruk van gebouwen voor gemengd gebruik nog verder verkleinen door afbraak helemaal overbodig te maken. Wat Schindler MetaCore doet, is gebouwen de mogelijkheid geven om hun levensduur te verlengen door hen de optie te geven om zichzelf opnieuw uit te vinden - naadloos en eindeloos. Eigenaren van gebouwen kunnen hun structuren naar eigen behoefte aanpassen voor nieuwe toepassingen.
Er lijkt steeds meer vraag te zijn naar gebouwen voor gemengd gebruik, wat ook samenvalt met een toenemende belangstelling voor alternatieve stedenbouwkundige modellen zoals de 15-min-stad, die voor een groot deel gebouwd zijn rond gebouwen voor gemengd gebruik.
Cijfers zijn echter moeilijk te vinden. Maar als we vastgoedexperts mogen geloven, is de markt getuige van een hausse in megaprojecten voor gemengd gebruik, waarbij steeds meer gebouwen voor gemengd gebruik met een wooncomponent het licht zien. In de VS bevond tien procent van de nieuwe appartementen zich in 2021 in gebouwen met gemengd gebruik, tegenover slechts twee procent in 2011, volgens globest.com.
En we verwachten dat deze vraag alleen maar zal toenemen, aangezien gebouwen voor gemengd gebruik inherent flexibeler zijn, waardoor projectontwikkelaars het risico van "gestrande activa" kunnen minimaliseren - zodat ze na verloop van tijd nieuwe gebruiksdoeleinden kunnen introduceren en nieuwe inkomstenstromen kunnen genereren. Een Schindler MetaCore gebouw voor gemengd gebruik kan deze conversies met gemak aan - en beperkt zo het risico op "gestrande activa".
In de VS bevond tien procent van de nieuwe appartementen zich in 2021 in gemengde gebouwen, tegenover slechts twee procent in 2011. Bron: globest.com
Een gestrand actief is een investering die vóór de verwachte levensduur waarde verliest door factoren als klimaatverandering, strenger milieubeleid en veranderende maatschappelijke verwachtingen.
Nu klimaatverandering een belangrijke overweging wordt voor investeerders en de regelgeving op het gebied van duurzaamheid strenger wordt, lopen activa die niet compatibel zijn met een koolstofarme economie het risico om te stranden. Dalende kosten voor schone technologie en een toenemende vraag naar milieuvriendelijke gebouwen dragen ook bij aan het stranden van activa.
Gebouwen voor gemengd gebruik bestaan al vele jaren, in allerlei configuraties. Vaak worden hotels en woongebouwen gecombineerd en veel gebouwen in het Verre Oosten hebben podiumniveaus met winkelcentra of entertainmentruimtes.
Een goed voorbeeld is het International Commerce Center (ICC) in Kowloon, Hong Kong. In de onderbouw bevindt zich een treinstation, een winkelcentrum en een ijsbaan, terwijl op de bovenste verdiepingen kantoren en een hotel zijn gehuisvest.
Hoewel gebouwen voor gemengd gebruik geen nieuw fenomeen zijn, heeft het concept erachter de afgelopen jaren een transformatie ondergaan - met meer granulaire en flexibele mengvormen dan voorheen.
In het geval van Omniturm hebben de architecten de appartementen bewust in het middengedeelte van het gebouw geplaatst in plaats van op de bovenste of onderste verdiepingen (zoals meestal het geval is) om het gemengde karakter van het gebouw te benadrukken. We hebben ook een toename gezien van het aantal gebouwen met kantoren en appartementen op dezelfde verdieping.
Gebouwen voor gemengd gebruik bieden veel mogelijkheden op het gebied van stedenbouw. Maar volgens ons blijft flexibiliteit de sleutel, want het is onmogelijk om te voorspellen hoe de maatschappij zich zal ontwikkelen. Trends komen en gaan - en tot op zekere hoogte geldt dat ook voor stedenbouw - maar de flexibiliteit die onze technologie met zich meebrengt zal nooit verdwijnen.
Wat we wel weten is dat het vervangen van gebouwen door nieuwe nooit een haalbare optie zal zijn. Met Schindler MetaCore geven we toekomstige stadsontwikkelaars een permanente infrastructuur die ze voortdurend kunnen aanpassen aan de behoeften van hun tijd.
Herbestemming is over het algemeen duurzamer. Vergeleken met nieuwbouw is er minder bouwmateriaal en minder werk voor nodig - wat uiteindelijk minder uitstoot van broeikasgassen betekent.
Onderzoek naar de milieuvoordelen van herbestemming is vrij duidelijk: Het renoveren van een kantoorgebouw produceert ~220 kg/m² CO2-uitstoot, terwijl het bouwen van een nieuw kantoor 475-560 kg/m² CO2 produceert, dus ongeveer 2,2-2,6x meer, zo blijkt uit recent onderzoek in de VS. En wij geloven dat dit een conservatieve schatting is.
Natuurlijk is geen enkel herbestemmingsproject hetzelfde. Je moet kijken naar het type beton dat wordt gebruikt en naar de algehele projectaanpak, maar in de meeste gevallen zal herbestemming duurzamer blijken te zijn.
Hoewel herbestemming meestal geassocieerd wordt met modernisering, hebben we ontdekt dat Schindler MetaCore nog grotere duurzaamheidsvoordelen biedt wanneer het gebruikt wordt in specifieke retrofitting scenario's. Veel gebouwen moeten herbestemd worden.
Veel gebouwen hebben een nieuwe bestemming nodig, niet omdat ze gemoderniseerd moeten worden, maar gewoon omdat ze tijdens de planningsfase ontwikkeld zijn op basis van een aantal onjuiste aannames. Het ombouwen van deze nieuwe gebouwen is relatief eenvoudig en we kunnen met Schindler Metacore een enorme positieve impact hebben op het milieu door hun sloop te vermijden. Bovendien, wanneer een gebouw wordt ontworpen volgens onze Schindler MetaCore principes - met een duidelijke visie op eindeloos hergebruik - kan de hoeveelheid aan herbestemming gerelateerde C02-uitstoot verder worden teruggebracht tot bijna nul.
De drastische daling van de vraag naar kantoorruimte heeft ertoe geleid dat projectontwikkelaars hun toevlucht nemen tot herbestemming. COVID heeft die trend zeker versneld door de leegstand van kantoren de hoogte in te jagen, maar gemengde projecten waren al in opkomst voordat de pandemie uitbrak. Volgens The Real Deal, een vakblad dat vastgoedtransacties volgt, vertegenwoordigen de huidige renovatieprojecten in New York alleen al een gezamenlijke projectwaarde van bijna 2 miljard dollar, wat een enorm bedrag is.
In de afgelopen maanden hebben we veel projecten gezien waarbij leegstaande kantoorruimte werd herbestemd tot woonruimte, waar veel meer vraag naar is. Deze herbestemmingstrend wordt vaak gesteund door lokale overheden, die retrofits vaak stimuleren door middel van bijvoorbeeld belastingvoordelen. We hebben ook gezien dat hotels (of delen van hotels) zijn omgebouwd tot appartementen.
En deze trend lijkt niet af te nemen. In het westen is 80% van de gebouwen die in 2050 overeind zullen staan al gebouwd, wat betekent dat retrofitting alleen maar aan belang zal winnen.
Het is natuurlijk makkelijker om gebouwen te herbestemmen die vanaf het begin zijn ontworpen met herbestemming in gedachten - en we hopen van harte dat we de architectengemeenschap kunnen overtuigen om deze benadering te omarmen.
Maar we moeten pragmatisch zijn: als 80% van alle gebouwen die er in 2050 zullen zijn, er al zijn, is het een prioriteit om ervoor te zorgen dat ze getransformeerd worden. Daarom zijn we, samen met architecten, begonnen met een reeks onderzoeken om de haalbaarheid van verbouwingen in een reeks verschillende scenario's te bepalen. We hebben ontdekt dat door gebruik te maken van Schindler MetaCore zelfs configuraties die op het eerste gezicht problematisch leken, radicaal kunnen worden aangepast.
We hebben bijvoorbeeld een kantoorgebouw in New York onder de loep genomen met grote vloeroppervlakken die weinig daglicht toelaten in de centrale ruimte. We ontdekten dat met een nieuwe verspringende appartementenstructuur op twee niveaus bij de ramen genoeg daglicht kon worden behouden om bruisende commerciële ruimten in het midden van het gebouw te creëren.
We hebben een paar concepten in de maak, elk gericht op het verder vergroten van de voordelen van Schindler MetaCore, en die zullen we de komende jaren geleidelijk integreren.
Maar over het algemeen zijn we nog steeds aan het begrijpen welke enorme positieve implicatie deze innovatie heeft op onze toekomstige stadsontwerpen. We geloven dat we, net zoals we de steden van vandaag hebben helpen bouwen met onze huidige lifttechnologie, de steden van morgen zullen helpen vormgeven met Schindler MetaCore - en dat is een uiterst opwindend vooruitzicht.